Schlüsseldienst: Wer zahlt? Mieter, Vermieter oder Versicherung?

Wer den Schlüsseldienst zahlt, hängt von der Ursache ab. Haben Sie sich selbst ausgesperrt, etwa weil die Tür zugefallen ist oder Sie den Schlüssel vergessen haben, tragen Sie die Kosten in der Regel selbst. Ist das Schloss defekt, ist grundsätzlich der Vermieter zuständig, denn er muss die Mietsache instand halten. Bei verlorenem Schlüssel haften Sie in der Regel dem Vermieter für den Schaden, doch eine private Haftpflichtversicherung mit Schlüsselklausel kann einspringen. Nach einem Einbruch übernimmt die Hausratversicherung die Reparatur beschädigter Türen und Fenster. Und unter Umständen lässt sich die Rechnung zumindest anteilig von der Steuer absetzen. Die Details mit Paragrafen und Praxistipps finden Sie hier.

Die Kurzantwort im Überblick

Die folgende Tabelle zeigt die typischen Fälle. Wichtig: Es handelt sich um die übliche Rechtslage, nicht um eine Rechtsberatung. Im Einzelfall können Mietvertrag und Versicherungsbedingungen anderes regeln.

Tür zugefallen oder Schlüssel vergessen: meist zahlen Sie selbst

Der klassische Fall: Die Tür fällt ins Schloss, der Schlüssel liegt drinnen. Rechtlich liegt hier in aller Regel kein Mangel der Mietsache vor, denn die Ursache liegt in Ihrem Verantwortungsbereich. Der Vermieter muss die Türöffnung deshalb in der Regel nicht bezahlen. Er ist nur dann in der Pflicht, wenn die Ursache bei ihm liegt, etwa bei einem defekten Schloss.

Bevor Sie einen Schlüsseldienst rufen, lohnt der Blick auf die Auswege, die kein Geld kosten:

Hilft das alles nicht, führt der Weg zum Schlüsseldienst. Was Sie in der Aussperr-Situation Schritt für Schritt tun können, lesen Sie im Ratgeber „Ausgesperrt: Was tun?“.

Günstiger als jeder Schlüsseldienst: der Ersatzschlüssel beim Nachbarn. Hinterlegen Sie einen Zweitschlüssel bei einer Person Ihres Vertrauens. Das kostet nichts und erspart den nächsten Notdienst-Einsatz.

Defektes Schloss: grundsätzlich Sache des Vermieters

Anders sieht es aus, wenn das Schloss klemmt, der Schlüssel sich nicht mehr drehen lässt oder der Zylinder defekt ist. Der Vermieter muss die Wohnung „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand“ überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten. So steht es in § 535 BGB. Ein funktionierendes Türschloss gehört nach gängiger Rechtsauffassung dazu. Ein defektes Schloss ist damit grundsätzlich ein Fall für den Vermieter.

Wichtig ist die Reihenfolge: Wer eigenmächtig einen Schlüsseldienst beauftragt, bleibt schnell auf den Kosten sitzen. § 536a BGB gewährt Aufwendungsersatz nur, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung notwendig ist, um die Mietsache zu erhalten oder wiederherzustellen. So gehen Sie richtig vor:

Kleinreparaturklausel: die Ausnahme im Mietvertrag

Viele Mietverträge enthalten eine Kleinreparaturklausel. Sie kann kleine Reparaturen an Teilen, die Ihrem häufigen Zugriff unterliegen (dazu zählen Türschlösser), auf Sie als Mieter verlagern. Wirksam ist eine solche Klausel nur, wenn sie eine Obergrenze pro Reparatur (Größenordnung rund 100 €) und eine Jahresobergrenze (etwa 8 % der Jahreskaltmiete) enthält; pauschale Klauseln ohne Grenzen sind unwirksam. Ob auch eine Notöffnung unter die Klausel fällt, ist nicht eindeutig geklärt. Prüfen Sie im Zweifel den Wortlaut Ihres Mietvertrags.

Schlüssel verloren: Sie haften, aber nicht grenzenlos

Geht ein Wohnungsschlüssel verloren, haften Sie dem Vermieter grundsätzlich auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung (§ 280 BGB). Das gilt allerdings nur, wenn Sie den Verlust zu vertreten haben. Trifft Sie kein Verschulden, haften Sie nicht.

Besonders teuer kann es werden, wenn der Schlüssel zu einer Schließanlage gehört. Hier hat der Bundesgerichtshof die Mieter gestärkt (Urteil vom 05.03.2014, VIII ZR 205/13): Die Kosten für den Austausch der gesamten Anlage schulden Sie nur, wenn der Austausch wegen bestehender Missbrauchsgefahr aus Sicherheitsgründen erforderlich ist und die Anlage tatsächlich ausgetauscht wurde. Ein bloßer Kostenvoranschlag genügt nicht: Im entschiedenen Fall verlangte die Vermieterseite 1.468 € für einen nie durchgeführten Austausch und unterlag.

Ob nach einem Verlust der eigene Zylinder getauscht werden sollte und wie Sie das Risiko einschätzen, lesen Sie im Ratgeber „Schlüssel verloren: Was jetzt?“.

Private Haftpflicht: springt bei fremden Schlüsseln ein

Für Schäden aus dem Verlust fremder Schlüssel, etwa des vom Vermieter überlassenen Wohnungsschlüssels oder eines Arbeitgeber-Schlüssels, kann die private Haftpflichtversicherung aufkommen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Mindeststandard einen Tarif, der den „Verlust fremder privater Wohnungsschlüssel oder auch beruflicher Schlüssel“ abdeckt. Automatisch enthalten ist diese Klausel aber nicht in jedem Vertrag: Teils ist sie inklusive, teils gegen einen Aufpreis von etwa 10 bis 15 € Jahresprämie zubuchbar. Ihre eigenen Schlüssel sind dagegen ein Eigenschaden, für den keine Haftpflicht zahlt.

Wie teuer es ohne Versicherungsschutz werden kann, zeigt ein Beispiel der Verbraucherzentrale: Der Austausch aller Schlösser eines Gymnasiums samt 80 Schlüsseln kostete 14.000 €. Schließanlagen können „bis zum Preis eines Kleinwagens“ kosten.

Prüfen Sie Ihre Haftpflichtpolice am besten heute auf die Schlüsselklausel und nicht erst, wenn der Schlüssel weg ist. Der Baustein kostet wenig und deckt ein Risiko ab, das schnell vierstellig wird.

Hausratversicherung: hilft beim Einbruch, nicht bei der Aussperrung

Eine verbreitete Hoffnung vorweg: Die reine Aussperrung ist kein versicherter Hausratschaden. Die Türöffnung selbst zahlt die Hausratversicherung grundsätzlich nicht. Für den eigenen Hausschlüssel kommt sie allenfalls in Sonderfällen auf, etwa nach einem Raub. Bei fahrlässig verlorenem Schlüssel besteht unter Umständen gar kein Versicherungsschutz. Wohnungsschutzbriefe organisieren zwar im Notfall einen Schlüsseldienst, neue Schlösser bezahlen sie aber nicht.

Nach dem Einbruch: Das übernimmt die Hausratversicherung

Anders liegt der Fall beim Wohnungseinbruch. Dringen Täter gewaltsam ein oder verschaffen sie sich mit einem geraubten Schlüssel Zutritt, zahlt die Hausratversicherung den Wiederbeschaffungspreis gestohlener Sachen und die Reparaturkosten für beschädigte Türen und Fenster.

Damit die Versicherung zahlt, müssen Sie Ihre Obliegenheiten erfüllen: den Einbruch unverzüglich der Polizei und dem Versicherer melden und eine Stehlgutliste einreichen. Wer das versäumt, riskiert, dass der Versicherer die Leistung kürzt oder ganz verweigert. Details erklärt die Verbraucherzentrale.

Steuerbonus: 20 % der Arbeitskosten zurückholen

Auch wenn Sie selbst zahlen müssen, holt Ihnen das Finanzamt unter Umständen einen Teil zurück. Die Türöffnung an der selbst bewohnten Wohnung kann als Handwerkerleistung nach § 35a EStG begünstigt sein: Die Einkommensteuer ermäßigt sich um 20 % der Arbeitskosten, höchstens 1.200 € pro Jahr. Das gilt für Mieter wie Eigentümer, aber nur für die eigene Wohnung und nur für die Arbeitskosten, nicht für Material.

Zwei Bedingungen sind entscheidend: Sie brauchen eine Rechnung, und Sie müssen unbar zahlen: Die Zahlung muss auf das Konto des Dienstleisters erfolgen, Barzahlung erkennt das Finanzamt nicht an. Außerdem muss die Leistung „im Haushalt“ erbracht werden; die Bundesregierung legt den Begriff räumlich-funktional aus, entschieden wird im Einzelfall. Die Öffnung Ihrer Wohnungstür findet vor Ort statt. Vorarbeiten in einer Werkstatt sind dagegen nicht begünstigt. Eine Garantie ist der Steuerbonus also nicht, die Rechnung aufzuheben lohnt sich aber in jedem Fall.

Ohne ordentliche Rechnung keine Erstattung

Egal ob Vermieter, Versicherung oder Finanzamt zahlen soll: Ohne detaillierte Rechnung geht nichts. Die Verbraucherzentrale rät für jeden Schlüsseldienst-Einsatz:

Was eine Türöffnung üblicherweise kostet und woran Sie überzogene Rechnungen erkennen, lesen Sie im Ratgeber „Schlüsseldienst-Kosten“. Bei Öffnungstechnik Piero Guckes in Frankfurt bekommen Sie den verbindlichen Festpreis immer vor der Anfahrt am Telefon: Eine zugefallene Tür kostet tagsüber ab 85 € inklusive Anfahrt und MwSt., abends, nachts und an Feiertagen je nach Uhrzeit und Aufwand 120 bis 200 €. Zu jedem Einsatz gehört eine ordentliche Rechnung mit ausgewiesener MwSt., die Grundlage für jede Erstattung. Alle Preise im Detail: Schlüsseldienst-Kosten in Frankfurt.